REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Gündoğan, Bodrum/Muğla

Momentum +22.9

Gündoğan, Bodrum ilçe medyanının (119.183 TL/m²) oldukça üzerinde, 171.875 TL/m² medyan fiyatla öne çıkan, villa ve daire segmentlerinin baskın olduğu kıyı mahallesidir. Bölge, yüksek marka primli projeler ve sınırlı imar koşullarıyla üst segmente hitap eden, likiditesi kontrol edilebilir bir yapıya sahiptir.

Talep eğilimi%−155 yıl ort.Son yıl tapu satışı295 adet2025Yürünebilirlik65/100Veri güveniorta218 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.23KEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

171.875

Konut · ₺/m²

218 ilan · güven orta

44.000

Arsa · ₺/m²

18 ilan · satılık

30.875.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

75 ilgi noktası · OSM

115.000

Kiralık ₺/ay

6 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Gündoğan; deniz/manzara primine erişebilen, butik yapılaşma içinde yatırmak isteyen ve nakit gücü yüksek alıcılar içindir. Bölgenin baskın zeytinlik/tarla niteliği (%24) ve düşük imar emsali, kitlesel yapılaşmayı engelleyerek varlığın kıtlığını korur; bu da fiyatların yüksek seviyelerde tutulmasında temel faktördür.

TKGM verilerine göre konut satış hacmi 5 yıllık ortalamaya göre %15 düşüş göstermiştir; bu durum, yüksek ilan fiyatlarının gerçek işlem hacmiyle örtüşmediğini ve pazarlık alanının alıcı lehine olabileceğini gösterir.
Bölge, Ege kıyı fayları üzerinde yer alan 2. derece deprem tehlike bölgesindedir; yapı stoğunun zemin ve yapısal dayanıklılık özelliği tapu verisinden doğrudan çıkarılamadığı için risk faktörüdür.
TCMB konut kredisi faiz oranlarının (%42.03) yüksek seyretmesi, krediyle alım yapan talebi kısıtlamakta; piyasanın büyük ölçüde nakit alıcılara bağımlı hale gelmesine neden olmaktadır.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

171.875

Konut

₺/m² · 218 ilan · orta güven

118.000

Konut

₺/m² · 201 ilan · orta güven

44.000

Arsa

₺/m² · 18 ilan · orta güven

10.290

Arazi

₺/m² · 6 ilan · orta güven

60.714

İşyeri

₺/m² · 5 ilan · orta güven

388.889

Turistik Tesis

₺/m² · 4 ilan · düşük güven

337.500

Turistik Tesis

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

111.111

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

168.964

Villa

₺/m² · 134 ilan

117.857

Villa

₺/m² · 89 ilan

112.500

Daire

₺/m² · 75 ilan

142.649

Daire

₺/m² · 26 ilan

118.000

Dubleks

₺/m² · 15 ilan

123.636

Müstakil Ev

₺/m² · 8 ilan

276.316

Rezidans

₺/m² · 7 ilan

195.417

Rezidans

₺/m² · 6 ilan

Konut medyanı 171.875 TL/m² ile ilçe ortalamasının üzerinde seyretmektedir. Alt tip dağılımında villa (168.964 TL/m²) ile daire (112.500 TL/m²) arasında belirgin fiyat farkı bulunurken, aynı oda sayısında villalar dairelere kıyasla daha yüksek birim fiyatlardan işlem görmektedir; bu durum, arazi ve bağımsız yapı talebinin güçlü olduğunu gösterir. Satılık ilan sayısı (218) kiralık ilan sayısına (264) yakındır ve kiralık medyanı (155.000 TL/ay) yüksek olduğundan, getiri hesaplamalarında nakit akışının yüksek ancak yatırım dönüş süresinin uzun olabileceği gözlemlenir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa190 ilan

2+17 ilan

181.667₺/m²

3+172 ilan

164.729₺/m²

3+25 ilan

106.061₺/m²

4+158 ilan

145.500₺/m²

4+29 ilan

80.645₺/m²

5+117 ilan

168.889₺/m²

5+27 ilan

200.000₺/m²

6+115 ilan

200.000₺/m²

Daire70 ilan

1+14 ilan

132.159₺/m²

2+132 ilan

125.000₺/m²

3+125 ilan

179.688₺/m²

4+15 ilan

177.083₺/m²

5+14 ilan

175.105₺/m²

Dubleks8 ilan

3+18 ilan

111.212₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

108.283157.697235.978

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.81

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

175.000

Deniz / sahil yakını

177 ilan · +%11 prim

159.833

Manzaralı

154 ilan · +%1 prim

157.895

Site içinde

123 ilan · +%0 prim

152.273

Havuzlu

55 ilan · −%3 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 157.697 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

329.500

Olabella

3 ilan · max 618.750 · +%109 prim

325.000

Olamare

3 ilan · max 364.348 · +%106 prim

315.833

Cennet Evler

6 ilan · max 426.667 · +%100 prim

291.735

Seba Mare

14 ilan · max 425.926 · +%85 prim

236.842

My Blue Residence

3 ilan · max 262.778 · +%50 prim

99.750

Tankay

7 ilan · max 304.348 · −%37 prim

94.000

Azure Villaları

3 ilan · max 118.000 · −%40 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%33

Site içinde

141 / 423 ilan

Yeni / proje aşaması

11 yeni · 2 proje

423

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+1124 ilan · 161.083 ₺/m²

%36

4+185 ilan · 149.545 ₺/m²

%25

2+160 ilan · 132.203 ₺/m²

%17

5+131 ilan · 259.615 ₺/m²

6+115 ilan · 200.000 ₺/m²

4+213 ilan · 87.879 ₺/m²

5+210 ilan · 225.452 ₺/m²

3+26 ilan · 134.512 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)11 ilan

%61

1-55 ilan

%28

11-201 ilan

20+1 ilan

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Gündoğan, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48483, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

25 m

En yakın market

66 m

En yakın eczane

Günlük ihtiyaç

Süpermarket (10), ATM (7), Eczane (5), PTT (2)

Yeme-içme

Restoran (11), Kafe (3), Fırın (1), Bar (1)

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (9), Spor Sahası (6)

Diğer

Bus Station (2), Shower (1), Dairy (1), Deli (1)

Konaklama & turizm

Otel (6)

Ulaşım

Otopark (2), Taksi (1)

Yürünebilirlik skoru 65 ile günlük ihtiyaçlara (market, eczane) 1,5 km içinde erişim sağlar; ancak toplu ulaşım skoru 2 ile bireysel araç kullanımına dayalı bir yaşam tarzı öngörür. Çevredeki ilgi noktalarının büyük kısmı turistik ve rekreasyonel (havuz, restoran, otel) niteliktedir. Bu profil, mahalleyi yazlık/kırsal tatil konutu arayanlar için erişilebilir kılsa da, şehir içi işlevsellik arayanlar için sınırlı kalır.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

948

Parsel

220

Ada

9.587

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 159 (%17)
Tarla · 145 (%15)
Zeytinli Tarla · 49 (%5)
Zeytinlik · 36 (%4)
Narenciye Bahçesi · 17 (%2)
Kargir Ev Ve Arsası · 11 (%1)
İncirlik · 8 (%1)
3 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 8 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Bodrum İlçesi, Gündoğan, Farilya ve Küçükbük Mahalleleri, Revizyon ve İlave Nazım İmar PlanıGündoğan dahil mahalleler için revizyon ve ilave nazım imar planı açıklama raporu yayımlandı.Muğla Valiliği · 2024-05-22

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

143.750

2026-07-26

143.462

2026-07-29

143.462

2026-08-02

145.000

2026-08-05

145.000

2026-08-09

143.304

2026-08-14

171.875

2026-08-19

171.875

2026-08-26

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

295

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%15 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · +%12 5 yıl ort.'a göre

3.190

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Gündoğan, ilçe medyanının üzerinde fiyatlandığı için 'üst segment' olarak sınıflandırılır. Fiyat dağılımı (p25-p75: 108.283-235.978 TL/m²) geniş bir aralık sunarak, doğru konum ve özellik seçimiyle getiri marjı yaratma potansiyeli taşır. KEOS imar planındaki düşük ortalama emsal (0.23), bölgenin az yoğun ve butik yapılaşma karakterini koruduğunu; bu da uzun vadede kıtlık yaratan bir arz profili işaret eder. Villa segmentinin 3+1 ve 4+1 gibi geniş oda tiplerinde likit kalması, aile ve ikinci konut alıcısı kitlesinin hakim olduğunu doğrular.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 90 m² · bugünkü fiyat 23.650.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~19.964.904 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın28.996.640 ₺ +%45

Bu konut23.650.000 ₺ +%18

ABD doları23.387.572 ₺ +%17

Bitcoin16.582.613 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 520 m² · bugünkü fiyat 24.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~20.682.459 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın30.038.802 ₺ +%45

Bu arsa24.500.000 ₺ +%18

ABD doları24.228.140 ₺ +%17

Bitcoin17.178.606 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 11.000 m² · bugünkü fiyat 50.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~42.209.099 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın61.303.678 ₺ +%45

Bu arazi50.000.000 ₺ +%18

ABD doları49.445.183 ₺ +%17

Bitcoin35.058.379 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Farilya, Bodrum/Muğla Küçükbük, Bodrum/Muğla Türkbükü, Bodrum/Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla Gölköy, Bodrum/Muğla Yalıkavak, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla Geriş, Bodrum/Muğla Yahşi, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Bitez, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; bölgesel aktif ilan verisi, TKGM satış istatistikleri, KEOS imar planı ve TCMB makro verilerine dayanır. Gelecekteki ani faiz değişimleri veya mevzuat şokları gibi makro ekonomik sürprizleri öngörmez, sadece mevcut veriyi yansıtır.