REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Gündoğan, Bodrum/Muğla

Momentum +22.6

Gündoğan, Bodrum'un üst segment konut piyasasını temsil eden, yüksek metrekare birim fiyatlarına sahip bir mahalledir. Bölge, özellikle villa ve markalı projeler odağında şekillenen, yüksek değerli bir gayrimenkul karakteri sergilemektedir.

Talep eğilimi%−155 yıl ort.Son yıl tapu satışı295 adet2025Yürünebilirlik65/100Veri güveniorta218 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.23KEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

171.165

Konut · ₺/m²

218 ilan · güven orta

47.115

Arsa · ₺/m²

19 ilan · satılık

30.875.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

75 ilgi noktası · OSM

80.000

Kiralık ₺/ay

1 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Gündoğan, düşük emsal değerine sahip imar yapısı ve yüksek değerli villa stokunun birleşimiyle, yoğun yapılaşmadan uzak, butik ve yüksek gelir grubuna hitap eden bir yerleşim karakteri sunmaktadır.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

171.165

Konut

₺/m² · 218 ilan · orta güven

118.000

Konut

₺/m² · 201 ilan · orta güven

47.115

Arsa

₺/m² · 19 ilan · orta güven

10.290

Arazi

₺/m² · 6 ilan · orta güven

60.714

İşyeri

₺/m² · 5 ilan · orta güven

388.889

Turistik Tesis

₺/m² · 4 ilan · düşük güven

337.500

Turistik Tesis

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

111.111

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

168.038

Villa

₺/m² · 134 ilan

117.857

Villa

₺/m² · 89 ilan

111.250

Daire

₺/m² · 72 ilan

142.649

Daire

₺/m² · 26 ilan

118.000

Dubleks

₺/m² · 15 ilan

123.636

Müstakil Ev

₺/m² · 8 ilan

276.316

Rezidans

₺/m² · 7 ilan

195.417

Rezidans

₺/m² · 6 ilan

Bölge konut medyanı 171.165 TL/m² ile Bodrum ilçe medyanı olan 119.565 TL/m²'nin oldukça üzerindedir. Konut alt tiplerinde villa medyanı (168.038 TL/m²) ile daire medyanı (111.250 TL/m²) arasındaki fark, bölgenin villa odaklı bir değerleme yapısına sahip olduğunu göstermektedir. Şerefiye analizine göre deniz/sahil yakınlığı (+%11 prim) fiyatı en çok yukarı çeken unsurken, havuzlu konutların medyan fiyatının genel medyanın %3 altında kalması, havuzun tek başına bir fiyat artış sürücüsü olmadığını kanıtlamaktadır. Markalı projelerde Seba Farilya (+%129) ve Olabella (+%110) gibi isimlerin mahalle medyanına göre çok yüksek primli olması, marka değeri ve konumun fiyat üzerindeki belirleyici etkisini göstermektedir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Villa190 ilan

2+16 ilan

165.778₺/m²

3+173 ilan

166.667₺/m²

3+25 ilan

106.061₺/m²

4+158 ilan

145.500₺/m²

4+29 ilan

80.645₺/m²

5+117 ilan

167.188₺/m²

5+27 ilan

200.000₺/m²

6+115 ilan

200.000₺/m²

Daire67 ilan

1+14 ilan

132.159₺/m²

2+132 ilan

125.000₺/m²

3+123 ilan

181.818₺/m²

4+14 ilan

305.556₺/m²

5+14 ilan

175.105₺/m²

Dubleks8 ilan

3+18 ilan

111.212₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

108.605156.875237.247

Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.82

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

173.958

Deniz / sahil yakını

178 ilan · +%11 prim

159.667

Manzaralı

155 ilan · +%2 prim

158.577

Site içinde

124 ilan · +%1 prim

152.273

Havuzlu

55 ilan · −%3 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Premium projeler · marka primi · ilan verisi

Markalı projeler ve fiyat primi

Mahalle medyanı 156.875 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.

359.091

Seba Farilya

3 ilan · max 492.015 · +%129 prim

329.500

Olabella

3 ilan · max 618.750 · +%110 prim

315.833

Cennet Evler

6 ilan · max 426.667 · +%101 prim

291.735

Seba Mare

14 ilan · max 425.926 · +%86 prim

236.842

My Blue Residence

3 ilan · max 262.778 · +%51 prim

89.161

Tankay Sitesi

4 ilan · max 200.000 · −%43 prim

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%34

Site içinde

142 / 423 ilan

Yeni / proje aşaması

11 yeni · 2 proje

423

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+1124 ilan · 163.769 ₺/m²

%36

4+186 ilan · 147.773 ₺/m²

%25

2+159 ilan · 130.769 ₺/m²

%17

5+131 ilan · 259.615 ₺/m²

6+115 ilan · 200.000 ₺/m²

4+213 ilan · 87.879 ₺/m²

5+210 ilan · 225.452 ₺/m²

3+26 ilan · 134.512 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)11 ilan

%61

1-55 ilan

%28

11-201 ilan

20+1 ilan

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Gündoğan, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48483, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

25 m

En yakın market

66 m

En yakın eczane

Günlük ihtiyaç

Süpermarket (10), ATM (7), Eczane (5), PTT (2)

Yeme-içme

Restoran (11), Kafe (3), Fırın (1), Bar (1)

Spor & rekreasyon

Yüzme Havuzu (9), Spor Sahası (6)

Diğer

Bus Station (2), Shower (1), Dairy (1), Deli (1)

Konaklama & turizm

Otel (6)

Ulaşım

Otopark (2), Taksi (1)

65 yürünebilirlik skoruna sahip mahallede, günlük ihtiyaç noktalarına (market, eczane, ATM) erişim oldukça kolaydır; ancak toplu ulaşım skoru (2) kısıtlıdır. 1,5 km çapında 75 ilgi noktası bulunması, bölgenin yeme-içme ve turizm odaklı bir yaşam profili sunduğunu, sosyal donatıların (restoran, kafe, yüzme havuzu) yoğunlaştığını göstermektedir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

948

Parsel

220

Ada

9.587

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 159 (%17)
Tarla · 145 (%15)
Zeytinli Tarla · 49 (%5)
Zeytinlik · 36 (%4)
Narenciye Bahçesi · 17 (%2)
Kargir Ev Ve Arsası · 11 (%1)
İncirlik · 8 (%1)
3 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 8 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Bodrum İlçesi, Gündoğan, Farilya ve Küçükbük Mahalleleri, Revizyon ve İlave Nazım İmar PlanıGündoğan dahil mahalleler için revizyon ve ilave nazım imar planı açıklama raporu yayımlandı.Muğla Valiliği · 2024-05-22

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

145.000

2026-08-09

143.304

2026-08-14

171.875

2026-08-19

171.875

2026-08-26

171.875

2026-09-02

171.165

2026-10-01

171.165

2026-10-06

171.165

2026-10-12

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

295

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%15 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · +%12 5 yıl ort.'a göre

3.190

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Gündoğan, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanan ve geniş bir p25–p75 fiyat aralığına (108.605–237.247 TL/m²) sahip bir bölgedir; bu durum doğru konum ve şerefiye seçiminde yüksek getiri marjı potansiyeline işaret eder. Villa segmentindeki 2+1, 3+1 ve 5+1 gibi geniş oda tiplerinin yoğunluğu, bölgenin daha çok geniş ailelere veya yüksek gelir grubuna hitap eden bir likidite yapısına sahip olduğunu gösterir. KEOS verilerine göre 0.23 gibi düşük bir emsal değerinin bulunması, bölgedeki yapılaşmanın az yoğun ve butik bir karakterde kaldığını teyit etmektedir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 80 m² · bugünkü fiyat 24.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~20.074.802 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut24.000.000 ₺ +%20

ABD doları23.608.758 ₺ +%18

Gram altın22.222.201 ₺ +%11

Bitcoin17.889.433 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 520 m² · bugünkü fiyat 24.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~20.493.027 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arsa24.500.000 ₺ +%20

ABD doları24.100.607 ₺ +%18

Gram altın22.685.164 ₺ +%11

Bitcoin18.262.130 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 11.000 m² · bugünkü fiyat 50.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~41.822.503 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arazi50.000.000 ₺ +%20

ABD doları49.184.912 ₺ +%18

Gram altın46.296.253 ₺ +%11

Bitcoin37.269.653 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Farilya, Bodrum/Muğla Küçükbük, Bodrum/Muğla Türkbükü, Bodrum/Muğla Dirmil, Bodrum/Muğla Gölköy, Bodrum/Muğla Yalıkavak, Bodrum/Muğla Yakaköy, Bodrum/Muğla Müskebi, Bodrum/Muğla Geriş, Bodrum/Muğla Yahşi, Bodrum/Muğla Bodrum, Muğla Bitez, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; TKGM satış verileri, KEOS imar planı, OSM ve Lure bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; makroekonomik şokları veya gelecekteki mevzuat değişikliklerini kapsamaz.