REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Çiftlik, Bodrum/Muğla

Momentum +30.0

Bodrum Çiftlik, ilçe medyanının (60.000 TL/m²) oldukça üzerinde, 104.478 TL/m² medyan fiyatla premium bir segmentte konumlanmaktadır. Bölge, yüksek değerli villa arzı ve sınırlı konut satış hacmiyle niş, lüks odaklı bir yapıya sahiptir.

Talep eğilimi%+445 yıl ort.Son yıl tapu satışı39 adet2025Yürünebilirlik25/100Veri güveniorta12 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

104.478

Konut · ₺/m²

12 ilan · güven orta

9.867

Arsa · ₺/m²

19 ilan · satılık

20.625.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

5 ilgi noktası · OSM

65.000

Kiralık ₺/ay

25 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Çiftlik, Bodrum'da geniş arazili, müstakil villa odaklı, yüksek bütçeli ikinci konut veya lüks yaşam arayan yatırımcılar ve alıcılar için uygundur. Baskın zeytinlik ve tarla niteliğindeki parseller (%57'si tarla/zeytinlik), bölgenin kırsal-tarımsal dokusunu koruyan, ancak imarlı arsa potansiyeli taşıyan bir karaktere sahip olduğunu gösterir; bu da bölgeyi yoğun kentsel dönüşüm yerine, nitelikli ve geniş arazili yaşam alanı arayanlar için hedefler.

TKGM verilerine göre konut satış adedi 2025'te 39 olarak gerçekleşmiş olup, toplam stok ve ilan hacmine göre likidite riski taşıyabilir; yüksek fiyat seviyesi alıcı kitlesini daraltabilir.
Deprem tehlike bölgesi 2 olarak sınıflandırılması ve yüksek PGA (0.33g) değeri, bölgenin Ege kıyı fayları üzerinde yer aldığını ve yapı standartlarının bu tehlikeye karşı yüksek tutulması gerektiğini gösterir.
Toplu ulaşım skoru 0 ve yürünebilirlik skorunun düşük olması, araç sahipliği zorunluluğu yaratır ve kiralık talep kısıtlaması oluşturabilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

9.867

Arsa

₺/m² · 19 ilan · orta güven

3.000

Arazi

₺/m² · 17 ilan · orta güven

15.000

Arsa

₺/m² · 14 ilan · orta güven

104.478

Konut

₺/m² · 12 ilan · orta güven

2.113

Arazi

₺/m² · 7 ilan · orta güven

170.248

Konut

₺/m² · 5 ilan · orta güven

240.984

Turistik Tesis

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

108.350

Villa

₺/m² · 7 ilan

Bölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 104.478 TL/m² olup, bu fiyatın büyük kısmını villa segmenti (108.350 TL/m²) oluşturmaktadır. Alt tip dağılımındaki villa ağırlığı ve ilçe ortalamasının üzerindeki fiyat seviyesi, bölgenin kitle pazarı değil, yüksek bütçeli müstakil konut talebine hitap ettiğini gösterir. Kiralık medyanı (65.000 TL/ay) ile satılık fiyatları arasındaki ilişki, getiri oranlarının düşük olabileceğini ve bu segmentin daha çok değer saklama veya ikinci konut ihtiyacına yönelik olduğunu düşündürmektedir.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%21

Site içinde

4 / 19 ilan

Yeni / proje aşaması

1 yeni · 1 proje

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+15 ilan · 157.692 ₺/m²

%38

2+14 ilan · 127.473 ₺/m²

%31

4+14 ilan · 207.274 ₺/m²

%31

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)1 ilan

%100

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Çiftlik, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

175 m

En yakın market

Diğer

Drinking Water (1), İbadethane (1), Toilets (1)

Yeme-içme

Kafe (1)

Günlük ihtiyaç

Market (1)

Yürünebilirlik skoru 25 ve toplu ulaşım skoru 0 olan Çiftlik, araç bağımlı bir yaşam profili çizer. 1,5 km içindeki ilgi noktalarının (market, kafe, ibadethane) sınırlı olması, mahallenin yerel hizmetlerden ziyade geniş çevre erişimine dayalı bir yapıda olduğunu gösterir. Site içi konut oranının %21 olması, yaşam tarzının kısmen kapalı/devre dışı bir yapıya (site) ve kısmen de müstakil yapıya dayalı olduğunu ortaya koyar.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

1.174

Parsel

172

Ada

56.483

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Tarla · 535 (%46)
Arsa · 172 (%15)
Zeytinli Tarla · 133 (%11)
İncirli Tarla · 37 (%3)
Zeytinlik · 20 (%2)
Incirli Tarla · 20 (%2)
Incirlik · 19 (%2)
İncirlik · 11 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Çiftlik Mahallesi, Kargıcak mevki imar uygulaması hakkındaBodrum Belediyesi, Çiftlik Mahallesi Kargıcak mevkiindeki imar uygulamasına ilişkin resmi duyuruyu yayınladı.Bodrum Belediyesi · 2023-10-15

PDF Bodrum (Muğla) Yalıçiftliği Turizm Merkezi Yali - Kıyı Kesimi I. EtapBodrum Yalıçiftliği Turizm Merkezi projesi kapsamında Çiftlik ve Kızılağaç mahallelerinin kıyı kesiminde yapılan plan değişiklikleri ve açıklama raporu onaylandı.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2021-12-10

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

126.667

2026-07-23

126.667

2026-07-26

126.667

2026-07-29

134.924

2026-08-01

126.667

2026-08-04

125.833

2026-08-09

121.711

2026-08-13

104.478

2026-08-18

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · +%44 5 yıl ort.'a göre

105

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%52 5 yıl ort.'a göre

244

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Çiftlik, Bodrum ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak 'üst segment' profil çizer; villa medyanının daire medyanına yakınlığı (veya tek tip baskısı), doğru konum seçimiyle elde edilebilecek şerefiye marjının sınırlı olabileceğini ancak varlık değerinin yüksek kalitesini koruduğunu gösterir. TKGM verilerindeki 2025 yılı satış adedi (39 adet) ve 5 yıllık ortalamaya göre %44'lük artış, talebin arttığını ancak toplam hacmin (244 adet toplam satış) nispeten düşük kaldığını gösterir; bu durum likiditenin kısıtlı olabileceğini, ancak nakit alıcılar için talebin canlı olduğunu işaret eder. KEOS'taki uygulama imar planı varlığı ve ortalama 56.483 m²'lik büyük parsel büyüklüğü, bölgenin az yoğunluklu, geniş arazili yapılaşmaya uygun olduğunu ve imarlı arsa değerini destekler.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 3.886 m² · bugünkü fiyat 34.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~28.702.188 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın41.686.501 ₺ +%45

Bu arsa34.000.000 ₺ +%18

ABD doları33.622.725 ₺ +%17

Bitcoin23.839.698 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 4.000 m² · bugünkü fiyat 12.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~10.130.184 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın14.712.883 ₺ +%45

Bu arazi12.000.000 ₺ +%18

ABD doları11.866.844 ₺ +%17

Bitcoin8.414.011 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Konut

Örnek (anonim) ilan: 3+1 · 130 m² · bugünkü fiyat 25.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~21.104.550 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın30.651.839 ₺ +%45

Bu konut25.000.000 ₺ +%18

ABD doları24.722.592 ₺ +%17

Bitcoin17.529.189 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Kızılağaç, Bodrum/Muğla Güvercinlik, Bodrum/Muğla Mumcular, Bodrum/Muğla Karaova, Bodrum/Muğla Yeniköy, Bodrum/Muğla Gölbaşı, Bodrum/Muğla Torba, Bodrum/Muğla Kumbahçe, Bodrum/Muğla Umurca, Bodrum/Muğla Yokuşbaşı, Bodrum/Muğla Türkkuyusu, Bodrum/Muğla Eskiçeşme, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, Lure ilan verisi, TKGM satış kayıtları, KEOS imar planı ve OSM verilerine dayanır; makroekonomik şokları veya gelecekteki ani faiz değişimlerini öngörmez, mevcut veriyi yansıtır.