66.598
Güvercinlik, Bodrum/Muğla
Momentum +12.6
Güvercinlik, Bodrum’da konut medyan fiyatı m² başına 66.598 TL seviyesinde işlemekte olup, ilçe ortalamasının (60.000 TL/m²) üzerinde bir konumda bulunmaktadır. Bölge, özellikle deniz ve manzara primine sahip villa ve daire segmentinde yüksek talep gören, ancak kentsel dokusu açısından hâlâ tarımsal ve arsa ağırlıklı bir yapıya sahiptir.
Yürünebilirlik42/100Veri güveniorta55 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.70 · ≤3 katKEOS
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
29.851
Arsa · ₺/m²
11 ilan · satılık7.000.000
Konut medyan ₺
satılık42
Yürünebilirlik
22 ilgi noktası · OSM58.500
Kiralık ₺/ay
23 ilanKonumun tezi.
Güvercinlik, Bodrum’da 'butik ve az-yoğun yapılaşma' ilkesine uyan, deniz/manzara primine dayalı lüks ikinci konut veya yatırımcı profili için uygundur. Bölgenin %41’i tarla, %25’i arsa ve %16’sı zeytinlik niteliğinde olması (TKGM), kentsel dönüşüm veya yoğun yapılaşma beklentisi taşıyanlar için değil; doğa ile iç içe, sınırlı kat adediyle (maks. 3 kat) inşa edilecek butik projeler veya müstakil yaşam arayanlar için bir fırsat alanı olduğunu gösterir. Site içi projelerin (%37 oranında) baskın olması, kapalı sosyal donatılı yaşamı tercih eden alıcı kitlesinin varlığını kanıtlar.
- Deprem tehlike bölgesi 2 olarak sınıflandırılmış olup, il bazlı en büyük yer ivmesi 0,33g seviyesindedir; zemin ve yapı kalitesi kritik öneme sahiptir.
- Toplu ulaşım imkânlarının çok sınırlı olması (skor 2), araç sahibi olmayanlar için erişilebilirlik riski oluşturur.
- Yüksek konut kredisi faiz oranları (%42,04), kredili talebi kısıtlayarak piyasa likiditesini yavaşlatabilir.
- İmar planı sadece 8 parselde uygulanmış olup, bölgenin büyük kısmında imar belirsizliği veya farklı uygulama süreçleri olabilir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
66.598
Konut
₺/m² · 55 ilan · orta güven72.353
Konut
₺/m² · 27 ilan · orta güven29.851
Arsa
₺/m² · 11 ilan · orta güven354.000
Bina
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
68.750
Daire
₺/m² · 35 ilan90.855
Villa
₺/m² · 14 ilan96.388
Villa
₺/m² · 12 ilan72.353
Daire
₺/m² · 5 ilan102.643
Müstakil Ev
₺/m² · 4 ilanKonut medyanı 66.598 TL/m² iken, alt tipler arasında belirgin bir fiyat farkı bulunmaktadır. Villa segmenti (90.855 - 96.388 TL/m²) ve müstakil evler (102.643 TL/m²), dairelerden (67.692 - 80.948 TL/m²) yaklaşık %30-50 daha pahalıdır. Bu durum, bölgede konut talebinin büyük ölçüde bağımsız yaşam arayan alıcılar tarafından yönlendirildiğini gösterir. Şerefiye analizine göre deniz/sahil yakını konumu fiyatı %20, havuzlu olması ise %17 prim getirmektedir; site içinde olmanın ise fiyat üzerinde hafif bir baskı (%3) yarattığı görülmektedir. Kiralık medyanı 58.500 TL/ay seviyesinde olup, satılık fiyatlarla kıyaslandığında net getiri oranlarının yüksek kredi faizleri (%42,04) nedeniyle nakit odaklı bir piyasa yapısına işaret ettiği söylenebilir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire36 ilan
1+14 ilan
80.948₺/m²
2+132 ilan
67.692₺/m²
Villa11 ilan
3+111 ilan
115.108₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
47.46168.99099.792
Dağılım: Yüksek · (p75−p25) / medyan = 0.76
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
82.618
Deniz / sahil yakını
24 ilan · +%20 prim80.619
Havuzlu
12 ilan · +%17 prim66.633
Site içinde
29 ilan · −%3 prim65.804
Manzaralı
29 ilan · −%5 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%37
Site içinde
31 / 83 ilan2
Yeni / proje aşaması
2 yeni · 0 proje83
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
2+141 ilan · 63.043 ₺/m²
%61
3+116 ilan · 112.554 ₺/m²
%24
4+16 ilan · 119.091 ₺/m²
%9
1+14 ilan · 80.948 ₺/m²
%6
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)2 ilan
%100
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Güvercinlik, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, 48450, Türkiye
42
Yürünebilirlik
2
Toplu ulaşım
457 m
En yakın market
8
Diğer
Bus Station (2), Camp Site (2), İbadethane (1), Police (1)6
Yeme-içme
Restoran (3), Fast Food (1), Fırın (1), Kafe (1)4
Spor & rekreasyon
Spor Sahası (2), Yüzme Havuzu (2)3
Günlük ihtiyaç
Süpermarket (2), ATM (1)1
Konaklama & turizm
Otel (1)Mahallede yürünebilirlik skoru 42 olup, günlük ihtiyaçlar için en yakın market 457 metre uzaklıktadır. Toplu ulaşım skoru 2 ile oldukça düşüktür ve tek bir otobüs durağı bulunmaktadır; bu durum özel araç kullanımını zorunlu kılar. 1,5 km içinde 22 ilgi noktası bulunmakta olup; yeme-içme, spor ve turistik konaklama (otel, kamp alanı) seçenekleri mevcuttur. Ancak yoğun bir ticari veya ofis yaşamı yerine, daha çok tatil/konaklama odaklı bir yapı söz konusudur. Bu profil, bölgenin yazlık/tatil konutu veya ikinci konut arayanlar için uygun olduğunu, ancak iş merkezine yakın günlük yaşam için uygun olmadığını gösterir.
Tapu ve parsel.
360
Parsel
29
Ada
22.448
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Tarla · 147 (%41)
- Arsa · 91 (%25)
- Zeytinlik · 58 (%16)
- Kargir Ev Ve Tarla · 11 (%3)
- 2 Katlı Kargir Ev Ve Tarla · 8 (%2)
- 2 Katli Kargir Ev Ve Tarla · 4 (%1)
- 2 Katlı Kargir Bina Ve Tarla · 3 (%1)
- İncirlik Olan Zeytinlik · 2 (%1)
Yapılaşma hakları.
8
Planlı parsel
0.90
Ort. KAKS
0.90
Ort. TAKS
3
Maks. kat
Bölgede son gelişmeler.
İlimiz, Bodrum İlçesi, Güvercinlik Mahallesinde kıyı kenar çizgisinin ...Güvercinlik Mahallesi'nde kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında kalan alana yönelik iskele ve güneşlenme amaçlı 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı hazırlanmıştır.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı · 2024-05-20
68.571
2026-07-23
68.661
2026-07-25
68.661
2026-07-28
67.602
2026-08-01
67.602
2026-08-04
66.616
2026-08-08
66.650
2026-08-13
66.598
2026-08-18
Yatırım değerlendirmesi
Güvercinlik, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak 'üst segment' veya 'butik' bir profil çizer. Geniş p25-p75 fiyat aralığı (47.461 - 99.792 TL/m²), konum, manzara ve deniz yakınlığı gibi faktörlerin getiriyi belirleyici olduğunu gösterir; doğru seçimde yüksek marj potansiyeli vardır. Villa ve müstakil evlerin dairelerden daha yüksek birim fiyatla işlemesi, bu segmentin likiditesinin daha düşük ancak değer koruma potansiyelinin daha yüksek olabileceğini düşündürür. KEOS verilerindeki düşük emsal (0,70) ve 3 kat sınırı, bölgenin yoğun yapılaşmaya kapalı, az-yoğun ve butik bir gelişim gösterdiğini teyit eder. Yüksek kredi faizleri (%42,04) nedeniyle piyasa ağırlıklı olarak nakit alıcılardan oluşmaktadır; bu da fiyatların makroekonomik şoklara karşı daha dirençli ancak talebin yavaş hareket ettiğini gösterir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 83 m² · bugünkü fiyat 7.950.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~6.711.247 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın9.747.285 ₺ +%45
Bu konut7.950.000 ₺ +%18
ABD doları7.861.784 ₺ +%17
Bitcoin5.574.282 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)
Arsa
Örnek (anonim) ilan: Arsa · 584 m² · bugünkü fiyat 30.000.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~25.325.460 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın36.782.207 ₺ +%45
Bu arsa30.000.000 ₺ +%18
ABD doları29.667.110 ₺ +%17
Bitcoin21.035.027 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM kadastro verileri, KEOS imar planı ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır. Mevcut fiyat ve imar verilerini yansıtır; gelecekteki ani faiz değişimleri veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.