166.667
Yeniköy, Bodrum/Muğla
Momentum +19.0
Yeniköy, Bodrum'un üst segment konut fiyatlarının hakim olduğu, m² birim fiyatı medyanı 166.667 TL olan bir mahalledir. Bölge, ilçe medyanının üzerinde bir fiyat seviyesine sahiptir.
Talep eğilimi%−55 yıl ort.Son yıl tapu satışı79 adet2025Yürünebilirlik25/100Veri güveniyüksek38 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.40KEOS
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
17.498
Arsa · ₺/m²
3 ilan · satılık21.000.000
Konut medyan ₺
satılık25
Yürünebilirlik
4 ilgi noktası · OSMKonumun tezi.
Yeniköy, 180 adet arsa (toplam parselin %27'si) ve 107 adet avlulu kargir ev gibi yapılaşmış/yapılaşmaya hazır niteliklerin bir arada bulunduğu, düşük emsal nedeniyle butik ve müstakil yaşam arayan üst segment alıcılar için uygun bir bölgedir.
- TKGM verilerine göre konut satış adetlerindeki %5'lik düşüş trendi, ilan fiyatları yüksek olsa dahi gerçek talebin yavaşladığını ve likidite riskinin bulunduğunu göstermektedir.
- Bölge, Ege kıyı fayları nedeniyle 0.33g yer ivmesi içeren deprem tehlike bölgesinde yer almaktadır.
- Yüksek konut kredisi faizleri (%41.87), alıcı profilini nakit odaklı sınırlayarak işlem hızını etkileyebilir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
166.667
Konut
₺/m² · 38 ilan · yüksek güven106.667
Konut
₺/m² · 25 ilan · orta güven160.000
İşyeri
₺/m² · 8 ilan · orta güven2.866
Arazi
₺/m² · 7 ilan · orta güven17.498
Arsa
₺/m² · 3 ilan · düşük güven14.319
Arazi
₺/m² · 1 ilan · düşük güven108.889
İşyeri
₺/m² · 1 ilan · düşük güven123.438
Bina
₺/m² · 1 ilan · düşük güvenEmlak tipine göre ₺/m².
123.409
Daire
₺/m² · 16 ilan179.598
Villa
₺/m² · 14 ilan173.750
Daire
₺/m² · 7 ilan239.144
Müstakil Ev
₺/m² · 4 ilanMahalle konut medyanı 166.667 TL/m² ile Bodrum ilçe medyanı olan 119.493 TL/m²'nin oldukça üzerindedir. Konut alt tiplerinde müstakil evler 239.144 TL/m² ile en yüksek seviyedeyken, villalar 179.598 TL/m², daireler ise 123.409 TL/m² seviyesinde fiyatlanmaktadır. Aynı oda tipinde karşılaştırma yapıldığında, 3+1 bir dairenin 136.184 TL/m² iken bir villanın 148.958 TL/m² olması, villa segmentinin birim değer farkını ortaya koymaktadır. Şerefiye analizine göre deniz/sahil yakınlığı m² fiyatına %32 prim katarken, manzaralı konumlar %12 prim sağlamaktadır; buna karşın site içi ve havuzlu seçenekler genel medyana göre daha düşük birim fiyatlarla seyretmektedir.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire17 ilan
2+113 ilan
160.625₺/m²
3+14 ilan
136.184₺/m²
Villa10 ilan
3+110 ilan
148.958₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
104.010155.398206.667
Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.66
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
204.737
Deniz / sahil yakını
12 ilan · +%32 prim173.750
Manzaralı
17 ilan · +%12 prim153.846
Site içinde
15 ilan · −%1 prim145.833
Havuzlu
7 ilan · −%6 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%23
Site içinde
15 / 64 ilan3
Yeni / proje aşaması
2 yeni · 1 proje64
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
3+123 ilan · 145.833 ₺/m²
%45
2+120 ilan · 158.788 ₺/m²
%39
1+14 ilan · 119.242 ₺/m²
%8
4+14 ilan · 282.273 ₺/m²
%8
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)2 ilan
%67
20+1 ilan
%33
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Yeniköy, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, Türkiye
25
Yürünebilirlik
0
Toplu ulaşım
359 m
En yakın market
2
Diğer
Drinking Water (1), İbadethane (1)1
Yeme-içme
Kafe (1)1
Günlük ihtiyaç
Market (1)Yürünebilirlik skorunun 25 ve toplu ulaşım skorunun 0 olması, bölgenin araç odaklı bir yaşam yapısına sahip olduğunu göstermektedir. 1,5 km çapında market, kafe ve ibadethane gibi temel ilgi noktaları bulunmakla birlikte, mahalle yapısı daha çok müstakil ve düşük yoğunluklu yerleşim profilindedir.
Tapu ve parsel.
670
Parsel
67
Ada
2.948
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Arsa · 180 (%27)
- Avlulu Kargir Ev · 107 (%16)
- Tarla · 64 (%10)
- İncir Bahçesi · 9 (%1)
- Kargir Ev Ve Arsası · 6 (%1)
- Müşterek Methal · 6 (%1)
- Zeytinlik · 5 (%1)
- Avlulu Kargir Ev Ve Dam · 4 (%1)
Yapılaşma hakları.
8
Planlı parsel
0.40
Ort. KAKS
0.40
Ort. TAKS
Bölgede son gelişmeler.
Yeniköy Mahallesi, Göktepe Mevkii 1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı İmar Planı DeğişikliğiBodrum Belediyesi tarafından Yeniköy Mahallesi Göktepe Mevkii için 1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planı değişikliği duyurulmuştur.Bodrum Belediyesi · 2024-05-20
Bodrum İlçesi, Yeniköy Mahallesi, 1/5000 Ölçekli Bodrum Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı DeğişikliğiYeniköy Mahallesi sınırlarında bulunan 1/5000 ölçekli Bodrum Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı paftası için değişiklik süreci yürütülmektedir.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2024-05-18
157.160
2026-08-14
166.667
2026-08-19
166.667
2026-08-26
166.667
2026-09-02
166.667
2026-09-10
166.667
2026-10-02
166.667
2026-10-08
166.667
2026-10-14
Gerçek alım-satım talebi
79
Konut satışı (yıllık)
2025 · −%5 5 yıl ort.'a göre11
Arsa satışı (yıllık)
2025 · −%27 5 yıl ort.'a göre771
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Yeniköy, ilçe medyanının üzerinde konumlanmış yüksek fiyatlı bir bölgedir. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (104.010–206.667 TL/m²), konum ve manzara şerefiyesine göre ciddi getiri marjları barındırdığını göstermektedir. KEOS verilerine göre 0.40 gibi düşük bir emsal (KAKS) değerine sahip olması, bölgenin yoğun yapılaşmadan uzak, butik ve az yoğunluklu bir karakter koruduğuna işaret eder.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 100 m² · bugünkü fiyat 16.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~13.801.426 ₺.
başlangıç sermayesi
Bu konut16.500.000 ₺ +%20
ABD doları16.231.021 ₺ +%18
Gram altın15.275.982 ₺ +%11
Bitcoin12.297.149 ₺ −%11
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)
Arazi / tarla
Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 1.646 m² · bugünkü fiyat 3.250.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~2.718.463 ₺.
başlangıç sermayesi
Bu arazi3.250.000 ₺ +%20
ABD doları3.197.019 ₺ +%18
Gram altın3.008.906 ₺ +%11
Bitcoin2.422.166 ₺ −%11
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz; TKGM satış verileri, KEOS imar planı, OSM ve Lure bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki makroekonomik değişimleri veya mevzuat değişikliklerini kapsamaz.