REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Yeniköy, Bodrum/Muğla

Momentum +19.0

Yeniköy, Bodrum’da konut medyan fiyatı 166.667 TL/m² ile ilçe ortalamasının (119.183 TL/m²) üzerinde konumlanmıştır. Bölge, yüksek değerli villa ve müstakil ev segmenti ile dairelerin karışık yapısını barındıran, talebi nakit ağırlıklı ve likiditesi düşüş eğiliminde olan bir piyasa profiline sahiptir.

Talep eğilimi%−55 yıl ort.Son yıl tapu satışı79 adet2025Yürünebilirlik25/100Veri güveniyüksek38 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.40KEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

166.667

Konut · ₺/m²

38 ilan · güven yuksek

17.498

Arsa · ₺/m²

3 ilan · satılık

21.000.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

4 ilgi noktası · OSM

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Yeniköy, Bodrum’da deniz/manzara primine erişebilen, nakit gücü yüksek alıcılar için 'varlık koruma' odaklı, butik ve az-yoğun yapılaşmalı bir üst segment mahalledir. Tarımsal arazi (zeytinlik, tarla) ve arsa karışımı yapı stoğu ile imar kısıtlamaları (düşük emsal), bölgenin kitlesel gelişimden ziyade mevcut doğal dokusunu koruyan, niş bir talebe hitap etmesini sağlar.

Likidite Riski: TKGM verilerine göre konut satış adedi 2025 yılında 5 yıllık ortalamaya göre %5 düşüş göstermiştir. İlan fiyatlarının yüksek kalması, gerçek satış hacminin yavaşlamasıyla birlikte pazarlık gücünün alıcıda olabileceğini ve varlığın nakde çevrilmesinin zaman alabileceğini gösterir.
Makro Faiz Riski: TCMB konut kredisi faiz oranının %42.03 seviyesinde olması, kredi kullanan talebi baskılamaktadır. Bu durum, piyasanın sadece nakit alıcılardan oluşmasına neden olarak fiyat esnekliğini azaltır ve hacmi düşürür.
Yapısal Risk: Bölgenin 'Deprem Tehlike Bölgesi 2' olarak sınıflandırılması ve PGA değerinin 0.33g olması, Ege kıyı faylarındaki sismik aktiviteye maruz kalındığını gösterir. Bu, sigorta maliyetlerini ve uzun vadeli yapısal bütçe gereksinimlerini etkileyebilir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

166.667

Konut

₺/m² · 38 ilan · yüksek güven

107.083

Konut

₺/m² · 26 ilan · orta güven

2.866

Arazi

₺/m² · 7 ilan · orta güven

160.000

İşyeri

₺/m² · 5 ilan · orta güven

40.000

Bina

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

17.498

Arsa

₺/m² · 3 ilan · düşük güven

108.889

İşyeri

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

123.438

Bina

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

115.000

Daire

₺/m² · 17 ilan

179.598

Villa

₺/m² · 14 ilan

173.750

Daire

₺/m² · 7 ilan

239.144

Müstakil Ev

₺/m² · 4 ilan

Konut medyanı 166.667 TL/m² olup, alt tipler arasında belirgin bir segment ayrımı vardır: Villa (179.598 TL/m²) ve müstakil ev (239.144 TL/m²), dairelerden (115.000–173.750 TL/m²) daha yüksek fiyatlanarak lüks/üst segment talebini işaret eder. Şerefiye analizinde deniz/sahil yakınlığı fiyatı %33, manzara ise %13 prim getirmektedir; havuzlu veya site içi olmayan yapılar ise medyana göre %5 geriden gelmektedir. Satılık ilan medyanı 21 milyon TL iken, kiralık medyanı 60.000 TL/aydır; bu yüksek satılık fiyat ve nispeten düşük kira geliri, brüt getiri oranlarının düşük olduğunu ve piyasanın yatırım dönüşü yerine varlık koruma veya konut kullanım odaklı olduğunu gösterir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire18 ilan

2+114 ilan

157.236₺/m²

3+14 ilan

136.184₺/m²

Villa10 ilan

3+110 ilan

148.958₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

102.833153.846206.667

Dağılım: Orta · (p75−p25) / medyan = 0.67

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

204.737

Deniz / sahil yakını

12 ilan · +%33 prim

173.750

Manzaralı

17 ilan · +%13 prim

153.846

Site içinde

15 ilan · +%0 prim

145.833

Havuzlu

7 ilan · −%5 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%23

Site içinde

15 / 65 ilan

Yeni / proje aşaması

2 yeni · 1 proje

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

3+123 ilan · 145.833 ₺/m²

%44

2+121 ilan · 156.951 ₺/m²

%40

1+14 ilan · 119.242 ₺/m²

4+14 ilan · 282.273 ₺/m²

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)2 ilan

%67

20+1 ilan

%33

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Yeniköy, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

359 m

En yakın market

Diğer

Drinking Water (1), İbadethane (1)

Yeme-içme

Kafe (1)

Günlük ihtiyaç

Market (1)

Yeniköy’de yürünebilirlik skoru 25 ve toplu ulaşım skoru 0’dır; çevredeki ilgi noktaları (market, kafe, ibadethane) sınırlıdır ve en yakın market 359 metre uzaktadır. Bu durum, araba bağımlılığını artıran, günlük ihtiyaçların karşılanması için araç gerektiren bir yaşam profili çizer. Bodrum’un turistik ve merkezi dokularından izole, daha sakin ve özel bir mahalle yapısına sahiptir; bu da site içi yaşamı veya müstakil ev tercihini destekler ancak kiralık turistik potansiyeli (günlük kiralama için erişilebilirlik) sınırlayabilir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

670

Parsel

Ada

2.948

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Arsa · 180 (%27)
Avlulu Kargir Ev · 107 (%16)
Tarla · 64 (%10)
İncir Bahçesi · 9 (%1)
Kargir Ev Ve Arsası · 6 (%1)
Müşterek Methal · 6 (%1)
Zeytinlik · 5 (%1)
Avlulu Kargir Ev Ve Dam · 4 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

0.40

Ort. KAKS

0.40

Ort. TAKS

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Yeniköy Mahallesi, Göktepe Mevkii 1/1000 Ölçekli Koruma Amaçlı İmar Planı DeğişikliğiBodrum Belediyesi tarafından Yeniköy Mahallesi Göktepe Mevkii için 1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planı değişikliği duyurulmuştur.Bodrum Belediyesi · 2024-05-20

Bodrum İlçesi, Yeniköy Mahallesi, 1/5000 Ölçekli Bodrum Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı DeğişikliğiYeniköy Mahallesi sınırlarında bulunan 1/5000 ölçekli Bodrum Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı paftası için değişiklik süreci yürütülmektedir.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2024-05-18

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

155.398

2026-07-27

157.368

2026-07-30

157.368

2026-08-02

158.997

2026-08-06

158.997

2026-08-10

157.160

2026-08-14

166.667

2026-08-19

166.667

2026-08-26

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%5 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%27 5 yıl ort.'a göre

771

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Yeniköy, ilçe medyanının üzerinde fiyatlanarak 'erişilebilir olmayan' veya 'üst segment' bir profil çizer. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (102.833–206.667 TL/m²), konum, manzara ve deniz yakınlığı gibi faktörlerin getiri marjını belirleyici olduğunu gösterir; doğru seçimde şerefiye farkı getiriyi artırabilir. Villa ve müstakil evlerin dairelerden daha yüksek birim fiyatı, bu segmentin daha niş ve likiditesi daha düşük olabileceğine işaret ederken, 3+1 tipi baskınlığı aile veya uzun vadeli konut talebini yansıtır. KEOS’taki düşük emsal (0.40) ve KAKS değerleri, bölgede yoğun yapılaşma yerine butik/az-yoğun bir yapılaşma olduğunu doğrular; bu da arzın sınırlı kalacağını ve mevcut varlıkların kıtlık değerini koruyabileceğini gösterir. Makro faiz oranlarının yüksekliği (%42.03) nedeniyle kredi maliyetleri yüksektir; bu durum talebi nakit alıcılara yönlendirir ve işlem hacminin (2025'te 79 adet, 5 yıllık ortalamaya göre %5 düşüş) yavaşlamasına neden olur. Yatırım için uygunluk, alıcının nakit gücüne ve uzun vadeli varlık koruma hedefine bağlıdır.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 100 m² · bugünkü fiyat 16.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~13.929.003 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın20.231.276 ₺ +%45

Bu konut16.500.000 ₺ +%18

ABD doları16.316.910 ₺ +%17

Bitcoin11.523.436 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 1.646 m² · bugünkü fiyat 3.250.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~2.743.591 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın3.984.948 ₺ +%45

Bu arazi3.250.000 ₺ +%18

ABD doları3.213.937 ₺ +%17

Bitcoin2.269.768 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Mumcular, Bodrum/Muğla Karaova, Bodrum/Muğla Gölbaşı, Bodrum/Muğla Güvercinlik, Bodrum/Muğla Çiftlik, Bodrum/Muğla Boğaziçi, Milas/Muğla Güllük, Milas/Muğla Kızılağaç, Bodrum/Muğla Torba, Bodrum/Muğla Milas, Muğla Umurca, Bodrum/Muğla Kumbahçe, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, Lure aktif ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar planı ve TCMB makro verilerine dayanmaktadır; gelecekteki ani faiz değişimleri veya mevzuat şoklarını öngörmez.