REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Gölbaşı, Bodrum/Muğla

Momentum +27.9

Bodrum Gölbaşı, ilçe medyanının (119.167 TL/m²) oldukça altında, 65.393 TL/m² ortalama fiyatla erişilebilir bir segment sunuyor. Bölge, büyük ölçüde site içi konutlardan ve 2+1 tipinden oluşan, nispeten daha uygun bütçeli bir yaşam alanı profili çiziyor.

Yürünebilirlik0/100Veri güveniorta18 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlı

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

65.393

Konut · ₺/m²

18 ilan · güven orta

2.593

Arsa · ₺/m²

1 ilan · satılık

5.875.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

3 ilgi noktası · OSM

55.000

Kiralık ₺/ay

1 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

Gölbaşı, Bodrum'un lüks villa segmentinden kopuk, daha çok nakit alıcılara hitap eden, site içi güvenlik arayan ve 2+1 standartlarında konut arayan orta-bütçeli aileler veya ikinci ev arayışındaki yatırımcılar için uygundur. Bölge, ilçe ortalamasının altında fiyatlanmasıyla 'değer odaklı' bir profil çizer; ancak kiralık arzının çok sınırlı olması, bu segmentin kısa vadeli kira geliri yerine, uzun vadeli değer artışı veya kişisel kullanım odaklı olduğunu gösterir.

Deprem tehlike bölgesi 2 kapsamında olması ve Ege kıyı faylarındaki yüksek yer ivmesi (PGA 0.33g) riski, bölgenin jeolojik yapısı açısından dikkatli değerlendirilmesini gerektirir.
Toplu ulaşım ve yürünebilirlik skorlarının 0 olması, araç bağımlılığını zorunlu kılar ve günlük ihtiyaçlar için (akaryakıt, spor, ibadethane) sınırlı olanaklar sunar.
Kiralık ilan sayısının çok düşük (n=1) olması, bölgenin kira piyasasının çok dar veya aktif olmadığını gösterir; bu da kira getirisi hedefli yatırımlar için likidite riski taşır.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

65.393

Konut

₺/m² · 18 ilan · orta güven

2.593

Arsa

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

59.091

Konut

₺/m² · 1 ilan · düşük güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

62.511

Daire

₺/m² · 8 ilan

Gölbaşı'nın konut medyanı (65.393 TL/m²), Bodrum ilçe ortalamasının (119.167 TL/m²) yaklaşık yarısı seviyesinde işlemektedir. Alt tip dağılımında daireler 62.511 TL/m² ile ana hacmi oluştururken, villa fiyatları pakette doğrudan TL/m² olarak verilmediği için sadece daire segmenti üzerinden likidite analizi yapılabilir. Satılık ilanların ağırlıklı olması ve kiralık örnek sayısının (n=1) çok düşük olması, bölgede kısa vadeli kira getirisi odaklı değil, uzun vadeli değer saklama veya birincil yerleşim odaklı bir talep yapısına işaret eder. Şerefiye analizi, site içindeki konutların genel medyana göre %16 prim yaptığını gösterir; bu durum, güvenlik ve ortak alanlara erişimin fiyat üzerindeki belirleyici faktör olduğunu kanıtlar.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire34 ilan

2+134 ilan

55.390₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

53.33358.46269.863

Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.28

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

67.625

Site içinde

8 ilan · +%16 prim

59.091

Manzaralı

7 ilan · +%1 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

%15

Site içinde

8 / 54 ilan

Yeni / proje aşaması

0 yeni · 1 proje

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+139 ilan · 56.667 ₺/m²

%75

3+110 ilan · 98.512 ₺/m²

%19

1+13 ilan · 83.333 ₺/m²

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Karaova, Karaova Mah., Gölbaşı, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

Günlük ihtiyaç

Akaryakıt (1)

Spor & rekreasyon

Spor Sahası (1)

Diğer

İbadethane (1)

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

Parsel

Ada

1.013

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

2 Adet 3 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 1 (%50)
Arsa · 1 (%50)

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Muğla İli Bodrum İlçesi 1/25000 Ölçekli Nazım İmar Planı Askı İlanıBodrum İlçesi için 1/25000 ölçekli Nazım İmar Planı askı ilanına çıkarılmıştır.Muğla Büyükşehir Belediyesi · 2023-10-25

Bodrum Belediyesi E-İmarBodrum Belediyesi tarafından mer'i imar planına uygun boş arsa için inşaat şartları ve imar durumu bilgileri elektronik ortamda sunulmaktadır.Bodrum Belediyesi · 2023-11-01

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

58.462

2026-07-27

60.000

2026-07-30

60.000

2026-08-02

58.333

2026-08-06

58.333

2026-08-10

58.333

2026-08-15

65.393

2026-08-20

65.393

2026-08-27

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Gölbaşı, Bodrum genelindeki yüksek fiyatlı villa ve rezidans piyasasına kıyasla 'erişilebilir segment' olarak konumlanır. 2+1 tipinin baskın olması (ilanların çoğunluğu), yatırımcı için daha yüksek likidite potansiyeli taşıyan, aile veya küçük gruplar için uygun bir yapıya işaret eder. Site içi konutların %16 prim yapması, doğru seçim (site seçimi) yapıldığında getiri marjı yaratıldığını gösterir. TKGM verilerine göre parsellerin yarısı '3 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası' niteliğinde olup, bu da bölgede mevcut yapı stoğunun betonarme ve yerleşik olduğunu doğrular. Düşük imar yoğunluğu (parsel başına düşen yapı hacmi sınırlı) ve mevcut betonarme stok, bölgenin 'butik/az-yoğun' karakterini koruduğunu ve büyük ölçekli yoğun yapılaşma baskısı altında olmadığını gösterir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 87 m² · bugünkü fiyat 5.300.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~4.474.165 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın6.498.190 ₺ +%45

Bu konut5.300.000 ₺ +%18

ABD doları5.241.189 ₺ +%17

Bitcoin3.716.188 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 3.180 m² · bugünkü fiyat 6.100.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~5.149.510 ₺.

başlangıç sermayesi

Gram altın7.479.049 ₺ +%45

Bu arazi6.100.000 ₺ +%18

ABD doları6.032.312 ₺ +%17

Bitcoin4.277.122 ₺ −%17

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Mumcular, Bodrum/Muğla Karaova, Bodrum/Muğla Yeniköy, Bodrum/Muğla Güvercinlik, Bodrum/Muğla Boğaziçi, Milas/Muğla Çiftlik, Bodrum/Muğla Güllük, Milas/Muğla Kızılağaç, Bodrum/Muğla Torba, Bodrum/Muğla Milas, Muğla Umurca, Bodrum/Muğla Kumbahçe, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz, bölgesel ilan verisi, TKGM kadastro verileri ve TCMB makro verilerine dayanır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.