51.829
Mumcular, Bodrum/Muğla
Momentum -9.9
Mumcular, Bodrum ilçe medyanının (119.183 TL/m²) oldukça altında, 51.829 TL/m² medyan fiyatla erişilebilir bir segment sunmaktadır. Bölge, yüksek kiralık getiri potansiyeli taşıyan ancak talebi nakit alıcılara dayalı, daha sakin ve kırsal-konut karışımı bir yapıya sahiptir.
Talep eğilimi%−25 yıl ort.Son yıl tapu satışı326 adet2025Yürünebilirlik1/100Veri güveniyüksek138 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.79 · ≤3 katKEOS
Mahalleyi 3 boyutlu gez.
3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı
Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.
TKGM ada / parsel sorgula
Yapay zeka taşınmaz değerleme
Parsel künyesi + KEOS imar + mahalle canlı ₺/m² + TKGM işlem + yol terki ile AI tahmini; ₺/m² gerçek ilan verisinden hesaplanır. Resmî/lisanslı ekspertiz değil, yatırım tavsiyesi değildir.
3.429
Arsa · ₺/m²
12 ilan · satılık4.450.000
Konut medyan ₺
satılık1
Yürünebilirlik
3 ilgi noktası · OSM40.000
Kiralık ₺/ay
8 ilanKonumun tezi.
Mumcular, Bodrum'da 'lüks yaşam' arayanlar yerine, 'erişilebilir m² fiyatı' ve 'sakin kırsal-konut' deneyimi arayanlar veya nakit gücü yüksek, kredi maliyetinden etkilenmeyen yatırımcılar için uygundur. Bölge, zeytinlik ve tarla ağırlıklı arazi yapısı (%42) ile imarlı arsa (%20) karışımı bir karakter sergiler; bu da bölgenin henüz yoğun kentsel dönüşüm veya lüks rezidans baskınından uzak, daha doğal ve yaygın bir yerleşim alanı olduğunu kanıtlar. Site içi yaşam arayanlar için sınırlı seçenek (ilanların %6'sı) sunarken, müstakil ev veya arsa alımına açık bir yapıdadır.
- Yüksek kredi faiz oranları (%42,03), kredili talebi baskılayarak pazarın likiditesini düşürebilir.
- Konut satış hacmindeki %2'lik düşüş trendi, talebin yavaşladığını ve pazarlık gücünün alıcıda olabileceğini gösterir.
- Toplu ulaşım skoru 0 ve yürünebilirlik skoru 1 ile ulaşım erişilebilirliği çok düşüktür; bu durum günlük yaşam konforunu ve kiralık talep kitlelerini sınırlar.
- Bölge, deprem tehlike bölgesi 2 kapsamında olup, orta-şiddetli yer ivmesi (PGA 0,33g) riski taşır.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
51.829
Konut
₺/m² · 138 ilan · yüksek güven2.381
Arazi
₺/m² · 43 ilan · orta güven56.534
Konut
₺/m² · 42 ilan · yüksek güven59.091
Konut
₺/m² · 19 ilan · orta güven2.850
Arazi
₺/m² · 15 ilan · orta güven3.429
Arsa
₺/m² · 12 ilan · orta güven46.667
İşyeri
₺/m² · 9 ilan · orta güven3.375
Arsa
₺/m² · 7 ilan · orta güvenEmlak tipine göre ₺/m².
51.829
Daire
₺/m² · 126 ilan51.176
Daire
₺/m² · 23 ilan60.000
Daire
₺/m² · 17 ilan111.905
Villa
₺/m² · 11 ilan51.390
Dubleks
₺/m² · 4 ilan46.743
Müstakil Ev
₺/m² · 4 ilanKonut medyanı 51.829 TL/m² olup, ilçe geneline kıyasla %56 daha uygundur. Alt tip dağılımında villa fiyatları (111.905 TL/m²), daire medyanının yaklaşık 2,1 katıdır; bu durum villa segmentinde ciddi bir lüks/ayrışma olduğunu, daire segmentinde ise daha standart bir fiyatlandırma olduğunu gösterir. Şerefiye analizinde havuzlu yapılar %21, site içi yapılar %13 prim yapmaktadır. Satılık medyan 4,45 milyon TL iken kiralık medyan 22.250 TL/aydır; bu oran, brüt getiri açısından düşük bir seviyede olup, alıcıların büyük ölçekli nakit yatırımlarına veya uzun vadeli değer artışı beklentisine odaklandığını işaret eder.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire162 ilan
1+125 ilan
62.727₺/m²
2+1106 ilan
52.492₺/m²
3+131 ilan
45.614₺/m²
Villa11 ilan
3+111 ilan
111.905₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
47.15453.33363.158
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.3
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
64.706
Havuzlu
7 ilan · +%21 prim60.103
Site içinde
12 ilan · +%13 prim56.667
Manzaralı
15 ilan · +%6 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%6
Site içinde
12 / 199 ilan9
Yeni / proje aşaması
4 yeni · 5 proje199
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
2+1113 ilan · 52.632 ₺/m²
%59
3+151 ilan · 50.000 ₺/m²
%27
1+128 ilan · 60.696 ₺/m²
%15
Yapı yaşı
0 (yeni/proje)4 ilan
%67
1-52 ilan
%33
Çevre ve ulaşım.
Resmi konum · Karaova, Karaova Mah., Gölbaşı, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, Türkiye
1
Yürünebilirlik
0
Toplu ulaşım
2
Diğer
İbadethane (2)1
Günlük ihtiyaç
Akaryakıt (1)Tapu ve parsel.
4.303
Parsel
293
Ada
2.879
Ort. parsel m²
Arazi niteliği
- Tarla · 1328 (%31)
- Arsa · 843 (%20)
- Zeytinlik · 484 (%11)
- Zeytinli Tarla · 296 (%7)
- 3 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 204 (%5)
- 3 Katli Betonarme Mesken Ve Arsasi · 101 (%2)
- Bahçe · 76 (%2)
- 3 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 46 (%1)
Yapılaşma hakları.
15
Planlı parsel
0.90
Ort. KAKS
0.90
Ort. TAKS
3
Maks. kat
Bölgede son gelişmeler.
Duyuru: Mumcular Mahallesi, 2024/7 nolu Parselasyon PlanıBodrum Belediyesi tarafından Mumcular Mahallesi'nde 595, 596, 597, 598 ve 601 adalarındaki parsellere yönelik 2024/7 nolu parselasyon planı duyuruldu.Bodrum Belediyesi · 2024
50.627
2026-07-26
51.743
2026-07-29
52.198
2026-08-02
52.804
2026-08-05
52.804
2026-08-10
52.689
2026-08-14
51.829
2026-08-19
51.829
2026-08-26
Gerçek alım-satım talebi
326
Konut satışı (yıllık)
2025 · −%2 5 yıl ort.'a göre99
Arsa satışı (yıllık)
2025 · −%31 5 yıl ort.'a göre2.654
Toplam konut satışı
Konut satışı (yıllık) · 2010–2025Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.
Yatırım değerlendirmesi
Mumcular, Bodrum'un genel pahalı konut piyasasına kıyasla bütçe dostu bir giriş noktası sunar. Dairelerde 1+1'lerin m² başına fiyatı (62.727 TL) 2+1'lere (52.492 TL) göre daha yüksektir; bu, küçük birimlerdeki likiditenin veya talep yoğunluğunun daha yüksek olabileceğini, ancak toplam değer olarak 2+1'lerin daha dengeli bir yatırım olabileceğini düşündürür. İmar planındaki düşük emsal (0,79) ve 3 kat sınırı, bölgenin yoğun yapılaşmadan uzak, butik veya az yoğun bir karakterde kalacağını gösterir. TKGM verilerine göre yıllık ortalama 331 adet konut satışı gerçekleşmektedir; bu hacim, bölgenin tamamen donuk olmadığını, ancak son bir yılda %2'lik düşüşle talebin hafifçe soğuduğunu gösterir. Yüksek kredi faizleri (%42,03) nedeniyle pazarın büyük ölçüde nakit alıcılardan oluştuğu unutulmamalıdır.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 88 m² · bugünkü fiyat 4.475.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~3.777.714 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın5.486.679 ₺ +%45
Bu konut4.475.000 ₺ +%18
ABD doları4.425.344 ₺ +%17
Bitcoin3.137.725 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)
Arazi / tarla
Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 1.062 m² · bugünkü fiyat 6.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~5.487.183 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın7.969.478 ₺ +%45
Bu arazi6.500.000 ₺ +%18
ABD doları6.427.874 ₺ +%17
Bitcoin4.557.589 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi
Arsa
Örnek (anonim) ilan: Arsa · 4.311 m² · bugünkü fiyat 6.850.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~5.782.647 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın8.398.604 ₺ +%45
Bu arsa6.850.000 ₺ +%18
ABD doları6.773.990 ₺ +%17
Bitcoin4.802.998 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz, Lure aktif ilan verisi, TKGM tapu satış kayıtları, KEOS imar planı ve TCMB makro verilerine dayanır; gelecekteki ani faiz veya mevzuat değişikliklerini öngörmez.