REEN · Konum İstihbaratı · Ölçülen veri

Mumcular, Bodrum/Muğla

Momentum -19.2

Mumcular, Bodrum genelindeki konut fiyat seviyelerinin oldukça altında kalan, erişilebilir bir konut segmentine sahiptir. Bölge, tarımsal nitelikli araziler ile yerleşik konut stokunun bir arada bulunduğu bir mahalle karakteri sergilemektedir.

Talep eğilimi%−25 yıl ort.Son yıl tapu satışı326 adet2025Yürünebilirlik1/100Veri güveniyüksek162 ilanDeprem bölgesi2 · PGA 0.33gil bazlıİmar emsali0.79 · ≤3 katKEOS

3D Konum · uydu + arazi · UAVT / Valhalla

Mahalleyi 3 boyutlu gez.

3D · uydu + arazi · 10 dk yürüme alanı

Sürükle: gez · sağ-tık sürükle (ya da pusula): döndür/eğ · tekerlek: yakınlaştır · sağ üstten arazi.

TKGM ada / parsel sorgula

Künye · ölçülen

53.125

Konut · ₺/m²

162 ilan · güven yuksek

3.429

Arsa · ₺/m²

12 ilan · satılık

4.525.000

Konut medyan ₺

satılık

Yürünebilirlik

3 ilgi noktası · OSM

40.000

Kiralık ₺/ay

8 ilan

01 · Bölge tezi

Konumun tezi.

TKGM verilerine göre 1.328 parsel tarla, 484 parsel zeytinlik ve 843 parsel arsa niteliğiyle bölge, tarımsal karakterin korunduğu ancak imarlı arsa stokunun da mevcut olduğu bir gelişim alanı niteliğindedir. Bu yapı, bölgenin hem kırsal dokusunu hem de yerleşik konut potansiyelini bir arada barındırdığını kanıtlamaktadır.

TKGM verilerine göre 2025 yılı konut satış adetlerindeki %2'lik düşüş, bölgedeki işlem hacminde bir yavaşlamaya işaret etmektedir.
Yüksek konut kredisi faiz oranları (%41.87), nakit alıcı odaklı bir piyasa yapısı oluşturarak talebi sınırlayabilir.
Bölge, Ege kıyı fayları üzerinde yer alan 2. derece deprem tehlike bölgesindedir.

Emlak tipleri · ölçülen medyan ₺/m²

Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.

53.125

Konut

₺/m² · 162 ilan · yüksek güven

2.426

Arazi

₺/m² · 44 ilan · yüksek güven

54.977

Konut

₺/m² · 34 ilan · yüksek güven

59.091

Konut

₺/m² · 21 ilan · yüksek güven

2.882

Arazi

₺/m² · 14 ilan · orta güven

3.429

Arsa

₺/m² · 12 ilan · orta güven

65.980

İşyeri

₺/m² · 10 ilan · orta güven

3.375

Arsa

₺/m² · 7 ilan · orta güven

Ölçülen fiyat · tüm emlak tipleri · bölgesel ilan verisi

Emlak tipine göre ₺/m².

51.852

Daire

₺/m² · 126 ilan

55.000

Daire

₺/m² · 23 ilan

60.000

Daire

₺/m² · 19 ilan

114.286

Villa

₺/m² · 16 ilan

81.473

Müstakil Ev

₺/m² · 6 ilan

98.558

Villa

₺/m² · 5 ilan

51.390

Dubleks

₺/m² · 4 ilan

Bölgesel ilan verilerine göre konut medyanı 53.125 TL/m² seviyesindedir; bu rakam Bodrum ilçe medyanının (119.493 TL/m²) yaklaşık yarısı kadardır. Konut alt tiplerinde villa medyanı (114.286 TL/m²), daire medyanının (51.852 TL/m²) iki katından fazla bir seviyede seyrederek segmentler arası belirgin bir fiyat farkı olduğunu göstermektedir. Şerefiye analizinde havuzlu konutların (+%18) ve site içi yapıların (+%15) genel medyana göre en yüksek prim farkını yarattığı görülmektedir. Kiralık konut medyanı 40.000 TL olarak kaydedilmiştir.

Satılık konut · ilan verisi

Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²

Daire165 ilan

1+125 ilan

62.727₺/m²

2+1109 ilan

52.667₺/m²

3+131 ilan

45.614₺/m²

Villa16 ilan

3+116 ilan

111.140₺/m²

Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.

Şerefiye · konut satılık · ilan verisi

Fiyat dağılımı

47.81754.71764.393

Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.3

Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim

64.603

Havuzlu

8 ilan · +%18 prim

62.806

Site içinde

16 ilan · +%15 prim

56.696

Manzaralı

19 ilan · +%4 prim

Sürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.

Mahalle yapı stoğu · ilan verisi

Mahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım

Site içinde

16 / 217 ilan

Yeni / proje aşaması

4 yeni · 5 proje

217

Satılık konut ilanı

kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)

Oda dağılımı

2+1121 ilan · 53.049 ₺/m²

%58

3+159 ilan · 54.167 ₺/m²

%28

1+128 ilan · 60.696 ₺/m²

%13

Yapı yaşı

0 (yeni/proje)4 ilan

%67

1-52 ilan

%33

Konum · erişilebilirlik · UAVT + OSM + Nominatim

Çevre ve ulaşım.

Resmi konum · Karaova, Karaova Mah., Gölbaşı, Bodrum, Muğla, Ege Bölgesi, Türkiye

Yürünebilirlik

Toplu ulaşım

Diğer

İbadethane (2)

Günlük ihtiyaç

Akaryakıt (1)

Ulaşım ve yürünebilirlik açısından kısıtlı bir profil çizen mahallede, toplu taşıma skoru 0 ve yürünebilirlik skoru 1 olarak kaydedilmiştir. Bölge, günlük ihtiyaçlar ve ibadethaneler gibi sınırlı sayıda ilgi noktasına sahip, daha çok araç odaklı bir yaşam tarzına işaret etmektedir.

Kadastro · TKGM

Tapu ve parsel.

4.303

Parsel

293

Ada

2.879

Ort. parsel m²

Arazi niteliği

Tarla · 1328 (%31)
Arsa · 843 (%20)
Zeytinlik · 484 (%11)
Zeytinli Tarla · 296 (%7)
3 Katlı Betonarme Mesken Ve Arsası · 204 (%5)
3 Katli Betonarme Mesken Ve Arsasi · 101 (%2)
Bahçe · 76 (%2)
3 Katlı Betonarme Bina Ve Arsası · 46 (%1)

İmar · KEOS (plan PDF)

Yapılaşma hakları.

Planlı parsel

0.90

Ort. KAKS

0.90

Ort. TAKS

Maks. kat

Gelişmeler · belediye / imar

Bölgede son gelişmeler.

Duyuru: Mumcular Mahallesi, 2024/7 nolu Parselasyon PlanıBodrum Belediyesi tarafından Mumcular Mahallesi'nde 595, 596, 597, 598 ve 601 adalarındaki parsellere yönelik 2024/7 nolu parselasyon planı duyuruldu.Bodrum Belediyesi · 2024

Fiyat/m² serisi · Lure ilan verisi

51.829

2026-08-26

51.829

2026-09-02

51.829

2026-09-10

52.114

2026-09-18

52.114

2026-09-25

53.333

2026-10-02

53.229

2026-10-09

53.125

2026-10-14

Tapu işlem yoğunluğu · talep & likidite · TKGM

Gerçek alım-satım talebi

326

Konut satışı (yıllık)

2025 · −%2 5 yıl ort.'a göre

Arsa satışı (yıllık)

2025 · −%31 5 yıl ort.'a göre

2.654

Toplam konut satışı

Konut satışı (yıllık) · 2010–2025

Tapu işlem = GERÇEK alım-satım (TKGM); ilan ASKING fiyatından bağımsız talep/likidite sinyali. Düşen işlem = soğuyan talep, pazarlık alanı; yüksek işlem = likit, talepli.

Yatırım görünümü · gözleme dayalı eğilim

Yatırım değerlendirmesi

Mumcular, ilçe ortalamasına kıyasla daha düşük fiyat seviyeleriyle giriş bariyeri düşük bir bölgedir. KEOS verilerine göre 0.79 emsal ve maksimum 3 kat izni, bölgenin düşük yoğunluklu ve butik bir yapılaşma karakterine sahip olduğunu göstermektedir. Geniş p25–p75 fiyat aralığı, konum ve donatı farklarının getiri marjı yaratabileceğine işaret ederken, 2+1 konutların ilan sayısındaki baskınlığı bu tipin likiditesinin daha yüksek olabileceğini düşündürmektedir.

İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.

Yatırım karşılaştırması · son 12 ay · gerçek veri

1 yıl önce bunu alsaydınız

Konut

Örnek (anonim) ilan: 2+1 · 72 m² · bugünkü fiyat 4.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~3.764.025 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu konut4.500.000 ₺ +%20

ABD doları4.426.642 ₺ +%18

Gram altın4.166.663 ₺ +%11

Bitcoin3.354.269 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla)

Arazi / tarla

Örnek (anonim) ilan: Arazi / tarla · 1.062 m² · bugünkü fiyat 6.500.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~5.436.925 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arazi6.500.000 ₺ +%20

ABD doları6.394.039 ₺ +%18

Gram altın6.018.513 ₺ +%11

Bitcoin4.845.055 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arazi / tarla için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Arsa

Örnek (anonim) ilan: Arsa · 4.311 m² · bugünkü fiyat 6.850.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~5.729.683 ₺.

başlangıç sermayesi

Bu arsa6.850.000 ₺ +%20

ABD doları6.738.333 ₺ +%18

Gram altın6.342.587 ₺ +%11

Bitcoin5.105.942 ₺ −%11

Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Aydın/Denizli/Muğla) — arsa için resmi endeks yok, bölge gayrimenkul göstergesi

Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko

REEN AĞI

İlgili Bölgeler

Karaova, Bodrum/Muğla Gölbaşı, Bodrum/Muğla Yeniköy, Bodrum/Muğla Güvercinlik, Bodrum/Muğla Çiftlik, Bodrum/Muğla Boğaziçi, Milas/Muğla Güllük, Milas/Muğla Kızılağaç, Bodrum/Muğla Torba, Bodrum/Muğla Milas, Muğla Umurca, Bodrum/Muğla Kumbahçe, Bodrum/Muğla

Yöntem & kaynak

Analiz; TKGM satış verileri, KEOS imar planı, OSM ve Lure bölgesel ilan verilerine dayanmaktadır; gelecekteki makroekonomik değişimleri veya mevzuat farklılıklarını kapsamaz.