103.226
Beytepe, Zara/Sivas
Momentum -9.8
Sivas'ın Zara ilçesindeki Beytepe mahallesinde konut medyanı m² başına 103.226 TL seviyesinde seyrederek ilçe geneli medyanın (76.491 TL/m²) oldukça üzerinde konumlanmaktadır. Bölge, büyük ölçekli ailelere hitap eden 4+1 gibi geniş hacimli dairelerin ve site içi yaşam alanlarının baskın olduğu, nispeten yüksek bütçeli bir yapı stoğuna sahiptir.
Veri güveniyüksek35 ilanDeprem bölgesi3 · PGA 0.26gil bazlı
20.900.000
Konut medyan ₺
satılık105.000
Kiralık ₺/ay
1 ilanKonumun tezi.
Beytepe, Sivas Zara'da geniş aile yapısına sahip, bütçesi yüksek ve site içi yaşamı tercih eden alıcılar için tasarlanmıştır. Bölge, ilçe ortalamasının üzerinde bir fiyatlamaya sahip olup, marka değerine sahip projeler (Paradise gibi) ile fiyat primleri yaratmaktadır. Yatırım veya konut arayanlar için bu mahalle, likidite beklentisi düşük ancak yaşam kalitesi ve alan büyüklüğü öncelikli olanlar için uygundur.
- Deprem tehlike haritalarına göre bölge 3. bölge olarak sınıflandırılmış olup, en büyük yer ivmesi (PGA) 0,26g olarak belirtilmiştir. Bu ilçe bazlı bir veridir ancak yapı stoğunun zemin ve yapısal dayanıklılık açısından bu standartlara uygunluğunun denetlenmesi gerekir.
- Satılık ilanların çokluğu (35) kiralık ilanlara (1) göre çok yüksek olması, bölgede kısa vadeli kira getirisi odaklı yatırım için arzın fazla, talebin (kiralık tarafında) sınırlı olabileceğini düşündürür.
- TCMB konut kredisi faiz oranlarının (%42,03) yüksek seyretmesi, kredi kullanan alıcı kitlesini pazardan uzaklaştırarak satışların yavaşlamasına veya sadece nakit alıcılarla gerçekleşmesine neden olabilir.
Konut, arsa, işyeri ve bina — tip bazlı.
103.226
Konut
₺/m² · 35 ilan · yüksek güvenEmlak tipine göre ₺/m².
100.978
Daire
₺/m² · 24 ilanBeytepe mahallesindeki konut medyanı (103.226 TL/m²), Zara ilçe medyanının (76.491 TL/m²) yaklaşık 1,35 katıdır; bu durum mahallenin ilçe içinde premium bir segmentte yer aldığını gösterir. Alt tip dağılımında sadece daire verisi (100.978 TL/m²) bulunmakta olup, villa veya rezidans gibi farklı türlerin fiyat farkları bu analizde yer almamaktadır. Satılık ilanların yoğunluğu (35 adet) kiralık ilanlara (1 adet) göre çok daha yüksektir; bu durum bölgede kısa vadeli kiralık arzın sınırlı olduğunu ve piyasanın esas olarak uzun vadeli mülkiyet odaklı olduğunu işaret eder.
Taşınmaz türü ve oda tipine göre ₺/m²
Daire13 ilan
4+113 ilan
100.334₺/m²
Çubuk: p25 — medyan — p75. Aynı tür+odada geniş aralık = manzara/kat/cephe şerefiyesi.
Fiyat dağılımı
91.853103.226129.144
Dağılım: Düşük · (p75−p25) / medyan = 0.36
Şerefiye sürücüleri · genel medyana göre prim
103.741
Manzaralı
34 ilan · +%0 prim100.334
Site içinde
11 ilan · −%3 primSürücüler aynı mahallede ₺/m²'yi ne kadar değiştirir (genel medyana kıyasla); ilan başlıklarındaki deniz/manzara/havuz ve site-içi bilgisinden.
Markalı projeler ve fiyat primi
Mahalle medyanı 103.226 ₺/m²; markalı projeler genel medyana göre prim/iskontoyla işlem görür.
148.611
Paradise
3 ilan · max 163.889 · +%44 prim94.000
Doruk Beytepe
3 ilan · max 97.209 · −%9 primMahalledeki siteler, natamamlar ve kırılım
%31
Site içinde
11 / 35 ilan35
Satılık konut ilanı
kamuya açık ilan verisi — mahalle (satılık konut)Oda dağılımı
4+116 ilan · 100.978 ₺/m²
%64
2+15 ilan · 117.727 ₺/m²
%20
5+14 ilan · 93.310 ₺/m²
%16
Çevre ve ulaşım.
Mahallede ilanların %31'inin site içinde olması, yaşam tarzının kapalı devre, güvenli ve topluluk odaklı bir yapıya sahip olduğunu gösterir. Baskın oda tipi 4+1 (16 adet) ve 5+1 (4 adet) ile mahallenin nüfusunun büyük ailelerden oluştuğu, dolayısıyla sosyal donatıların ve yaşam alanlarının bu kalabalık yapıya göre kurgulandığı çıkarılabilir. Ulaşım ve yürünebilirlik detayları pakette yer almadığından, yaşam profili esas olarak 'site içi yaşam' ve 'geniş aile ihtiyacı' üzerine kuruludur.
Bölgede son gelişmeler.
Ankara İli, Çankaya İlçesi, Beytepe Mahallesi İmar Planı Değişikliği3194 sayılı İmar Kanunu'nun 19. maddesi gereğince Beytepe Mahallesi imar planı değişikliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından ilan edilmiştir.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı · 2018-02-26
97.910
2026-08-10
97.910
2026-08-14
103.226
2026-08-19
103.226
2026-08-26
Yatırım değerlendirmesi
Beytepe, ilçe ortalamasının üzerinde fiyatlanarak 'erişilebilir olmayan' veya 'üst segment' olarak sınıflandırılır. Geniş p25–p75 fiyat aralığı (91.853–129.144 TL/m²), konum, manzara veya site statüsü gibi faktörlerin getiri marjını belirleyici olduğunu gösterir. Baskın oda tipi olan 4+1 yapısı, yatırımcı için likiditeyi yavaşlatabilecek bir aile odaklı profil çizerken, site içi projelerin (Paradise gibi) %44 prim yapması, marka ve yaşam alanı değerinin fiyatı doğrudan etkilediğini kanıtlar. TCMB'nin yüksek konut kredisi faizi (%42,03) nedeniyle pazarın büyük ölçüde nakit alıcılara dayandığı göz önüne alındığında, bu segmentin dönüşüm süresinin uzun olabileceği değerlendirilir.
İleriye dönük kesin tahmin değil; gözlemlenen eğilim + makro bağlamdan çıkarım. Yatırım tavsiyesi değildir.
1 yıl önce bunu alsaydınız
Konut
Örnek (anonim) ilan: 5+1 · 215 m² · bugünkü fiyat 20.900.000 ₺. Bölge gayrimenkul endeksine göre 1 yıl önceki tahmini fiyatı ~17.311.194 ₺.
başlangıç sermayesi
Gram altın25.142.443 ₺ +%45
Bu konut20.900.000 ₺ +%21
ABD doları20.278.925 ₺ +%17
Bitcoin14.378.473 ₺ −%17
Taşınmaz: TCMB konut endeksi (Kayseri/Sivas/Yozgat/Nevşehir)
Her satırda aynı sermaye (taşınmazın 1 yıl önceki tahmini fiyatı) o varlığa konsaydı bugünkü değeri — tüm fiyatlar gerçek, geçmiş getiri geleceğin garantisi değildir. USD: TCMB; Altın: spot (PAXG, gram); BTC: CoinGecko
İlgili Bölgeler
Analiz, bölgesel ilan verisi, TCMB makro verileri ve ilçe bazlı deprem risk sınıflandırmalarına dayanmaktadır. Mevcut fiyat ve talep verilerini yansıtır; gelecekteki faiz değişimleri veya ani mevzuat düzenlemeleri gibi makro şokları öngörmez.